Daň z nabytí nemovitých věcí (1)

V první obecné části budou vypsány změny, které nastaly po 01. 01. 2014 a druhá část se již bude zabývat vhodností vypracování znaleckého posudku. 

Od 01. 01. 2014 začal platit zákon č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, který nahradil zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. V tomto krátkém příspěvku se budu zabývat pouze daní z nabytí nemovitých věcí a poukážu zde na hlavní změny.

Poplatníkem daně zůstal převodce vlastnického práva k nemovité věci, tj. prodávající. Zúčastněné strany se ale mohou domluvit, že poplatníkem daně bude nabyvatel, tj. kupující.  Tato skutečnost se ale musí písemně uvést v kupní nebo směnné smlouvě. Nezměnila se také sazba daně z nabytí nemovitých věcí, která zůstala ve výši 4%. Taktéž zůstal stejný termín, do kdy je poplatník daně povinen podat daňové přiznání. Tento termín je určen do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci. Pokud tedy katastrální úřad provedl vklad dne 10. dubna, pak je poplatník povinen podat daňové přiznání do 31. července.   

Změnou prošlo stanovení základu daně, kdy základem daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj. Uznatelným výdajem je odměna a náklady prokazatelně zaplacené poplatníkem znalci za znalecký posudek určující zjištěnou cenu. Nabývací hodnotou se pak rozumí:

1. sjednaná cena,
2. srovnávací daňová hodnota,
3. zjištěná cena,
4. zvláštní cena.

Sjednanou cenou se rozumí cena, za kterou došlo k nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Srovnávací daňová hodnota je částka odpovídající 75 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny. Směrná hodnota vychází z cen nemovitých věcí v místě, ve kterém se nachází nemovitá věc, ve srovnatelném časovém období s tím, že se zohledňuje druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci. Směrná hodnota se určuje u pozemků, rodinných domů, staveb pro rodinnou rekreaci, garáží, bytových a nebytových jednotek příslušný správce daně podle vyhlášky č. 419/2013 Sb. Zjištěná cena je cena zjištěná podle zákona a vyhlášky o oceňování majetku, tedy podle zákona č. 151/1997 Sb. a vyhlášky č. 441/2013 Sb., v aktuálním znění. Zvláštní cena je dosažena při vydražení, předražku, u obchodních korporací, insolvencí, pozůstalostí a v ostatních případech. Zvláštní cenu v tomto příspěvku nebudu dále rozvádět, protože se zvláštní cenou setkáme zřídka.

Ve většině případů se pro základ daně použije vyšší částka ze sjednané (kupní) ceny a srovnávací daňové hodnoty (směrné hodnoty nebo zjištěné ceny).

Poplatník daně si může zvolit, zda k určení srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu nebo zjištěnou cenu.

Pokud si poplatník vybere pro určení srovnávací daňové hodnoty směrnou cenu, vyčíslí si v daňovém přiznání zálohu ve výši 4 % sjednané ceny, kterou zaplatí ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Dále vyplní příslušnou přílohu daňového přiznání dle typu nemovité věci. Na základě vyplnění přílohy správce daně vypočte směrnou hodnotu, z níž stanoví srovnávací daňovou hodnotu, kterou porovná s cenou sjednanou a stanoví základ daně. Zde mohou nastat dvě situace. Pokud se výměra daně rovná záloze, pak se platební výměr nedoručuje. Ale pokud je vyměřená daň vyšší než záloha, pak je plátce daně povinen rozdíl mezi vyměřenou daní a zálohou zaplatit do 30 dnů od doručení platebního výměru. Navíc po stanovení směrné hodnoty příslušným správcem daně není možné zadat stanovení zjištěné ceny za pomocí znaleckého posudku, pokud se poplatníku daně bude zdát stanovená směrná hodnota správcem daně vysoká.

Pokud si poplatník vybere pro určení srovnávací daňové hodnoty zjištěnou cenu podle znaleckého posudku, pak znalec předmětnou nemovitost navštíví na místě samém, zaměří, zjistí stavebně technický stav a vypracuje znalecký posudek. Výpočet základu daně je stejný jako u výše uvedené směrné hodnoty a znalecký posudek je plátce daně povinen přiložit k daňovému přiznání. Jak již bylo uvedeno na začátku tohoto článku, od nabývací hodnoty, která je základem daně, je možné odečíst uznatelné výdaje, tj. odměnu a náklady prokazatelně zaplacené poplatníkem znalci za znalecký posudek. Vypočtenou daň je poplatník povinen uhradit ve lhůtě pro podání daňového přiznání.

V druhé části tohoto článku bude rozebrána vhodnost vypracování znaleckého posudku, resp. srovnán výpočet srovnávací daňové hodnoty za pomocí směrné ceny a zjištěné ceny.