Daň z nabytí nemovitých věcí (2)

V příkladě uvažujeme, že sjednaná (kupní) cena je nižší, než směrná hodnota, resp. zjištěná cena.

Jako příklad bylo vybráno ocenění bytové jednotky ve špatném technickém stavu určené k rekonstrukci o podlahové ploše 75 m2 v panelovém domě v k.ú. Bystrc, obec Brno, okres Brno-město.

Jako první byla vypočtena směrná hodnota podle vyhlášky č. 419/2013 Sb., kterou by použil příslušný finanční úřad. Tímto způsobem byla stanovena směrná hodnota uvedené bytové jednotky ve výši 1 669 915 Kč, z té byla následně získána srovnávací daňová hodnota ve výši 1 252 436 Kč. Daň z této částky poté je 50 097 Kč.

Pro výpočet zjištěné ceny byla použita vyhlášky č. 441/2013 Sb., kterou by použil znalec. Stanovená zjištěná cena vyšla 918 578 Kč, z které pak byla srovnávací daňová hodnota 688 934 Kč. Daň z této částky poté je 27 557 Kč.

Následný rozdíl vypočtené daně směrnou hodnotou a zjištěnou cenou je tedy 22 540 Kč.

Z výše uvedeného je patrné, že v tomto případě by znalecký posudek ušetřil poplatníku daně částku 22 540 Kč. Tento rozdíl je způsoben nastavením metodik v jednotlivých vyhláškách. Ve vyhlášce, kterou používají znalci, je více nástrojů, jak vystihnou skutečný stav oceňované nemovité věci. Samozřejmě výše uvedený případ je pouze demonstrativní a případ od případu se mohou výsledky lišit. Může samozřejmě dojít i k tomu, že směrná hodnota bude vycházet v opačném poměru než v uvedeném případě.   

Nicméně, závěrem jsou uvedeny 3 důvody, proč dát přednost stanovení srovnávací daňové hodnoty zjištěnou cenou podle znaleckého posudku před směrnou hodnotou stanovenou příslušným finančním úřadem:

1. Uznatelné náklady za znalecký posudek se odečítají od základu daně.
2. Znalec oceňovanou nemovitou věc fyzicky navštíví, příslušný finanční úřad většinou nikoli. Z tohoto důvodu může znalec lépe posoudit skutečný stav a ten promítnout do výsledné zjištěné ceny. Příslušný finanční úřad použije pro stanovení směrné hodnoty přílohu k přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí, kterou vyplní poplatník daně a pokud je poplatník laikem v oblasti nemovitých věcí, může si takto nechtěně zvýšit výslednou daň.
3. Poplatník daně nemusí vyplňovat jednu z příloh k přiznání k dani z nabytí nemovité věci.